Bezahlbarer Wohnraum als Investment: So skaliert DAUTRUS den geförderten Wohnungsbau - Anleihe 10 % Coupon

00:00:00: Heute unser Thema im Podcast Real Estate.

00:00:05: Alternative Investments, der Podcast für Investment-Profis.

00:00:11: Die Zukunft des Investments beginnt hier.

00:00:14: Willkommen bei der Alternative Investments Podcast, wo wir die spannendsten Chancen außerhalb der traditionellen Märkte entdecken.

00:00:21: Von exklusiven Immobilienprojekten bis zu disruptiven Technologien, wir helfen institutionellen Investoren klügere Investmententscheidungen zu treffen.

00:00:33: Hallo zusammen, mein Name ist Alexander Kumianos.

00:00:36: Ich bin Generalbevollmächtigter und Mitgesellschafter der Dautrus Capital Action Gesellschaft, die seit dem Jahr zwei Tausendsehnten sich am Markt bewegt und seit einigen Jahren sich auf dem Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und der Deutschen Daseinsvorsorge spezialisiert hat.

00:00:54: Und aus dem Börsenwärtsstudio grüßt Peter Heinrich.

00:00:56: Wohnungsmangel bleibt strukturell.

00:00:58: Also Deutschland braucht bis zu zwanzig dreißig, geschätzt rund dreihundert zwanzigtausend Wohnungen pro Jahr, zwanzig vierundzwanzig wurden zweihundertsechzehntausend genehmigt.

00:01:07: Irgendwo doch ein großer Gap.

00:01:08: Dazwischen braucht es Teams, die Fördermittel verstehen und effizient bauen.

00:01:13: Dautrus Capital verspricht genau das.

00:01:16: Heute geht es um bezahlbaren Wohnraum.

00:01:18: Nicht als politisches Schlagwort, sondern eher als Investment Case.

00:01:21: Dautros Capital entwickelt geförderte Wohnungsbauprojekte und die Daseinsvorsorge.

00:01:29: Wohnungen fehlen, Kapital gibt's.

00:01:31: Vielleicht mal auf den Punkt gebracht.

00:01:33: Was macht den Dautros Capital in Kurzform?

00:01:36: In Form?

00:01:36: versuchen wir wirklich nachhaltig Wohnraum zu schaffen.

00:01:40: In Deutschland bezahlbaren Wohnraum.

00:01:42: Wir versuchen einen eigenen Nachhaltigkeitsbestand aufzubauen.

00:01:47: Das ist ganz klar, weil wir glauben, dass das in der Zukunft eine große Perspektive ist.

00:01:51: Was ist unser großer Vorteil?

00:01:53: Unser Vorteil ist unsere Marktkenntnis, sowohl von der Acquisition, von den Förderlagenschaften und den Zugriff, wo stehen aktuell attraktive Projekte zur Verfügung?

00:02:05: und ich glaube, dass das ein ganz wesentlicher Punkt ist, um auch entsprechende Nachhaltlichkeit und Wirtschaftlichkeit zu erschaffen.

00:02:13: Und ich glaube, es ist ein super sicheres Produkt und es tut uns allen gut.

00:02:17: Lassen Sie uns herausarbeiten, was genau macht Dautros.

00:02:20: Sie positionieren sich im geförderten Wohnungsbau und im Bereich der Daseinsvorsorge.

00:02:25: Was ist denn Ihr Kerngeschäft?

00:02:27: Projektentwickler, Investor, Strukturierer oder alles

00:02:32: drei?

00:02:32: Ich werde fast sagen mittlerweile alles drei, vorher nicht.

00:02:35: Vorher haben wir tatsächlich für die Pensionsgasse eines deutschen DAX-Konzerns genau das alles organisiert.

00:02:43: Wir haben bestehenden Vertrag dazu.

00:02:45: Wie Sie es richtig bemerkt haben oder gesagt haben, wollen viele in den Bereich des geförderten Wohnungsmarkts rein.

00:02:50: Wir brauchen diese Wohnungen auch.

00:02:53: Und wenn man sie noch ESG-konform gestaltet, dann ist es einfach ein nachhaltiges Produkt, das einfach auf dem Markt heute wirklich bestehen kann.

00:03:01: Was haben wir getan?

00:03:03: Wir haben uns nach Jahren, wo wir selber im Wohnungsbau, im klassischen freien Wohnungsbau auch investiert haben, aber wirklich aufgeteilt haben und verkauft haben, teilweise auch in Luxussegmenten vor Jahren.

00:03:15: Und mit unserer politischen Seite, wer sich den Aufsichtsrat ansieht, der weiß das, mal überlegt, wo geht der Markt künftig hin.

00:03:22: Und wir waren uns relativ schnell klar, dass wir uns den Bereich der geförderten Programme zwar bundesweit ansehen wollen und haben dann Partner gesucht, einen institutionellen Investor, der das begleitet hat, denn den brauchst du, wenn du es nicht... in die eigene Bilanz als Esset buchen willst.

00:03:38: und den haben wir sehr schnell gefunden und identifiziert.

00:03:41: Wir hätten sogar noch mehr bekommen, aber es ist einfach nicht realisierbar.

00:03:44: Das muss man ganz klar sagen.

00:03:46: Das heißt, wir waren bei Kommunen in Stadtratssitzungen.

00:03:49: Wir haben versucht, die Grundstücke, also wirklich gute Grundstücke in Mittelzentren, aber auch im ländlichen Raum zu sursen, also die zu akquirieren, haben auch etliche Zuschläge erhalten, haben sie dann förderfähig gemacht, haben dann die Planung übernommen und haben sie dann gemeinsam mit den Partnern Versucht zu realisieren.

00:04:08: Gehen wir da mal ins Detail rein und vielleicht einen kleinen Schritt zurück.

00:04:11: Wir haben ja gewisse Begriffe, die wir dann klären müssen.

00:04:14: Was bedeutet Projekt der Daseinsvorsorge?

00:04:17: Und was sind denn bezahlbare Wohnungen?

00:04:20: Wie würden Sie das bezeichnen?

00:04:21: Aus Sicht der Mieter bezahlbar?

00:04:24: Dann beginne ich jetzt mal mit den geförderten Wohnungen.

00:04:27: Daseinsvorsorge geht ja ein bisschen weiter.

00:04:29: Das geht ja über den Wohnungsbau hinaus.

00:04:31: Also ich sage jetzt jeder Kindergarten, jedes alten, betreute Wohnen.

00:04:35: Krankenhäuser, das ist auch Daseinsvorsorge, alles.

00:04:38: Das muss man manchmal teilweise mitmachen.

00:04:40: Also das meine ich gar nicht negativ, weil Kommunen das erwarten.

00:04:43: Und im geförderten Wohnungsbau, da kommt es natürlich auch darauf an, in welchem Bundesland bewegt man sich, denn jedes Förderprogramm erscheint anders.

00:04:51: Also ich sage jetzt mal Leipzig, respektive Sachsen hat ein anderes Förderprogramm wie Bayern.

00:04:56: Bayern zum Beispiel hat die einkommensorientierte Förderung.

00:05:00: Und da ist es relativ einfach.

00:05:03: In Bayern ist das so, Es gibt drei Einkommensklasse, was die Mieter betrifft.

00:05:10: Einkommensklasse eins, zwei und drei.

00:05:12: Einkommensklasse eins sind im Kern die Menschen mit den niedrigsten Einkommen.

00:05:17: Die, sag ich mal, sind relativ nah an Transferleistungsempfängern.

00:05:21: Einkommensklasse zwei, das ist so das mittlere Einkommensegment und drei.

00:05:26: Das sind Familien, nur mal als Beispiel, die in Bayern eine Ehepaar mit zwei Kindern bis zum Bruttojahres Einkommen von hundertzwanzig tausend Euro noch eine Förderung erhalten.

00:05:36: D.h.

00:05:38: der bayerischen Bevölkerung fände theoretische geförderte Wohnungen in Anspruch nehmen.

00:05:42: Was heißt das aber konkret?

00:05:44: Ich nenne jetzt mal ein Beispiel, wenn wir, es geht mal mal nach Oberfrank, Rehau ist ein ganz konkretes Projekt, wo wir gerade dran sind, da setzt man sich zusammen, denn in Bayern sind die Entscheider für die Förderung, sind die Bezirksregierung, also der Freistaat Bayern verfügt über sieben Bezirke.

00:06:02: Jeder Bezirk hat eine Bezirksregierung und die Bezirksregierung entscheidet.

00:06:05: Was findet dort statt?

00:06:07: Ich gehe zum Oberbürgermeister von Rehau, der sagt, ich habe hier ein Grundstück, ich mache es sehr komprimiert, ja.

00:06:13: Und er sagt, da machen wir gefördertem Wohnungsbaut auf.

00:06:15: In dem Fall, seventy Einheiten.

00:06:17: Dann gehe ich als Investor oder Vertreter des Investors als allererstes zur Bezirksregierung und zum Landratsamt.

00:06:25: Und dann wird ein Bedarf erst mal festgestellt.

00:06:27: Das heißt, die Behörden stellen fest, gibt es dort einen Bedarf für Gezahlbaren Wohnraum.

00:06:32: Es könnte man in der heutigen Zeit sagen, gibt es immer und überall.

00:06:37: Und dann geht das weiter.

00:06:38: Und dann sagen die okay, also wir sehen den Bedarf, das können wir machen.

00:06:42: Und dann wird erstmal der Wohnungsmix festgelegt, nämlich nach diesen eins, zwei, drei verschiedenen Einkommensklassen.

00:06:49: Das können wir nicht selber tun.

00:06:50: Das macht quasi das Landratsamt in Abstimmung mit der Bezirksregierung und in Abstimmung mit der Kommune.

00:06:56: Das heißt, wir haben zu bauen, was die uns vorgeben.

00:06:59: Also das ist jetzt nicht ein freier Entscheidung.

00:07:02: Und dann bedeutet das, und das hat nichts mit der Ortsüblichen Vergleichsmiete zu tun.

00:07:06: Dann sagt das Landratsamt und die Bezirksregierung im Schnitt, die sagen, okay, in Rehau legen wir jetzt fest, für geförderten Wohnungsbau eine Erstvermietungshöhe, das nennt man so, und die liegt, sagen wir mal ganz vorsichtig, bei acht Euro fünfzig.

00:07:20: Das ist ziemlich konkret, das trifft es jetzt.

00:07:23: Das bedeutet aber für die Mieter, Der Mieter der Einkommensklasse einst, Entschuldigung, der zahlt beispielsweise nur fünf Euro fünfzig.

00:07:32: Einkommensgruppe zwei zahlt sechs fünfzig und drei sieben und fünfzig, sieben Euro fünfzig.

00:07:38: Und den Spray, also die Differenz quasi zu den acht Euro für den Investor, das zahlt das Landratsamt.

00:07:45: Aber kommen wir zur Umsetzungsfähigkeit, zur Pipeline.

00:07:49: Ja, wie lange dauert es denn von der ersten Idee?

00:07:51: Ich meine, Sie müssen ja auch irgendwo rausfinden, die in die Gemeinde oder die in die Stadt.

00:07:54: hätte ein mögliches Grundstück, Gelände oder vielleicht eine alte Fabrik, die muss erst abgerissen werden, da kommt ja noch viel mehr dazu.

00:08:01: Was haben Sie denn in der Pipeline?

00:08:03: Sie nennen jetzt eine Pipeline in den Projekten, im geförderten Wohnungsbau von über drehundert Millionen Euro.

00:08:10: Wie setzt sich die Pipeline aktuell auf Objektebene zusammen?

00:08:13: Neubaubestand, Erpachtmodelle vielleicht sogar und wie viele davon sind eigentlich schon genehmigt?

00:08:19: Also wir haben ganz klar, ich würde mal sagen, Oder andersherum, zwanzig Prozent werden Erdbach, das machen manche Kommunen ganz gern, weil sie dann sagen, okay, gerade wenn es ja das Herzgrundstück ist, die innerhalb der Kommune machen, die das sehr gerne.

00:08:34: Aber siebzig bis achtzig Prozent, je nach Standard, ist dann ganz klassisch, also da wird gekauft, ist auch klar.

00:08:41: Und ich sage es nochmal, es spricht sicher auch rum.

00:08:44: Also das wollte ich vorhin schon sagen, die Bürgermeister, die sprechen miteinander und zwar parteiübergreift.

00:08:49: Das heißt, wenn ich irgendwo in der Region bin, dann passiert mir das eigentlich relativ oft, dass ich dann in den nächsten Wochen und Monaten viele Anrufe von Bürgermeistern aus der Region bekomme und fragen, können wir das einfach mal bei uns vorstellen.

00:09:03: Also, was mache ich dann?

00:09:04: Ich fahre hin.

00:09:05: Dann stelle ich natürlich uns vor.

00:09:07: Ich stelle erst mal das je Förderprogramm vor, was das bedeutet.

00:09:10: Wenn kann ich Ihnen auch ehrlich sagen, wissen Sie, auch hier parteiübergreifen.

00:09:15: Die erste Reaktion, wenn es gute Standorte in Kommunen sind, ist wirklich parteiübergreifend, das wollen wir hier nicht haben.

00:09:22: gibt es immer sofort den Einwand des sozialer Wohnungsbaues.

00:09:27: Weil sozialer Wohnungsbau in den Köpfen vieler Stock- und Gemeinderäte, und denen möchte ich nicht so neu treten, immer noch verbunden ist mit Brennpunktbildung, mit problematischer Situation.

00:09:36: Das sind wir eigentlich bei der politischen Stadtbilddebatte, oder?

00:09:39: Absolut, absolut.

00:09:41: Einerseits.

00:09:41: Und viele wünschen sich halt, selbst in Krisenzeiten, denken die immer noch, denn es sind ja nicht alles Real Estate Experten.

00:09:48: Das müssen wir einfach berücksichtigen.

00:09:50: Und die Sanger dann uns ist hier einfach lieber, wenn das, ich sage mal, gute Mietwohnungen sind, und zwar etwas teurer, quasi freier Markt, eben nicht gefördert.

00:09:59: Warum?

00:10:00: Weil dann Familien dort wohnen mit guten Einkommen und die Kommunen dürfen wir nicht vergessen, patizipieren ja auch an der Einkommenssteuer.

00:10:06: Also das sind alles Debatten, die kriegen sie alle mit in den Kommunen, das mixt sich ein bisschen.

00:10:12: Aber die Projektakquisition ist uns kleinstes Problem.

00:10:15: Und wenn sie fragen, drei Hundert Millionen können, die sagen, Leipzig Rotendorf hat allein schon Gig, habe ich gesagt, über hundertfünfzig.

00:10:22: Dann haben wir im Moment Projekte, die kann ich auch nennen, wir haben jetzt gerade Schwabach vom Stadtratenzuschlag gekriegt.

00:10:27: Das ist ein Erdtag-Grundstück, beste Lage.

00:10:31: Wir haben Rehau.

00:10:32: Wir haben Freiburg, wir haben in Baden-Württemberg Bruchssaal.

00:10:35: Also könnt ihr zu weitermachen, die warten alle in Bruchssaal.

00:10:39: Das ist ein Gig von vierunddreißig Millionen, das ist die Förderung völlig anders.

00:10:43: Da gibt es einen Zuschuss von der Bank L über fast vierzehn Millionen Euro.

00:10:46: Aber ich kann Ihnen auch sagen, grad so rechnet es sich dort.

00:10:49: Aber das hat andere Gründe, weil dann die Fördermiete so gering ist, dass es grad so die Wirtschaftlichkeit deckt.

00:10:56: Also was Zins und Tilgung betrifft.

00:10:58: Ja, man hat ja eigentlich diese Diskussion zwischen, ja gut, Bauzeiten.

00:11:01: Das sind Kosten natürlich, Kostentreiber, Qualität.

00:11:04: Also Sie arbeiten ja laut Unterlagen mit einem Generalübernehmer-Setup, könnte man sagen, produktspezifischen Baukonzept.

00:11:12: Wie sichern Sie eigentlich die Budgettermin treu und was sind eigentlich die größten Kostentreiber aktuell?

00:11:17: Also die größten Kostentreiber.

00:11:18: tatsächlich, also würde ich jetzt immer wieder sagen, ist bei uns In der Holzständer Hybridbauweise muss ich vielleicht noch mal dazusagen, weil wir die eigentlich vornehmlich machen.

00:11:27: Da geht es schon ein bisschen schneller.

00:11:28: Wir machen keine klassische modulare Bauweise.

00:11:30: Das heißt, wir gehen dann auch vor Ort und suchen uns regionale Anbieter.

00:11:34: Das ist ganz klar.

00:11:35: Wir haben sehr strenges Kostenbudget.

00:11:37: Wir haben auch in Haus Kontrolleure, die das machen.

00:11:40: Und da wir natürlich, müsst jetzt vielleicht dazusagen, die Pensionskasse hat bei uns.

00:11:44: eine achtzehnmonatige Komplex durchgeführt.

00:11:47: Das war ich total ernst.

00:11:48: Das heißt auch unser Technikpersonal ist mit dem Technikpersonal das Assetmanager aus der Pensionskasse zusammengesetzt.

00:11:55: Wir gehen das immer durch und wir haben da eine strikte Teilung auch.

00:11:58: Also das ist ganz klar, das Controlling liegt eigentlich auf der Seite der Pensionskasse.

00:12:05: Und wir machen in Haus dann die Planung, kontrollieren das auch.

00:12:08: Ja, und lassen uns das im Kern auch immer absichern.

00:12:11: Das heißt, wir kontrollieren fast vierundzwanzig Stunden täglich.

00:12:15: Da können wir auch mal zeigen, wenn das mal visuell wäre.

00:12:17: Dann können wir das mal zeigen, wie es bei uns ausschaut.

00:12:20: Wir haben jeden Tag unsere Leute auf den Baustellen und die schauen sich es auch an.

00:12:24: Erfassen das und reporten dann sowohl an den Investor.

00:12:28: Und wenn wir jetzt zum Beispiel Komme ich drauf eine Anleihe, begeben und würden Sie selbst den Bestand halten oder eben auch wieder einen Investor weitergeben, dann haben wir im Kern den gleichen Ablauf.

00:12:39: Und der funktioniert wunderbar.

00:12:41: Kann man sich auch gerne mal anschauen, weil das sind wir glaube ich sehr gut aufgestellt.

00:12:45: Wir sind ein kleines Teams, muss man sagen, wir sind vierzehn Personen.

00:12:49: Aber wir haben uns halt eben auch spezialisiert, wir machen eigentlich nur Dinge, die unsere Experten via Ausbildung können.

00:12:56: Tast uns langsam Richtung Anleihe heran, bevor wir da eingehen.

00:13:00: Mietpreisbindung versus Rendite.

00:13:02: Also geförterter Wohnbau bedeutet ja Miet-Obergrenzen.

00:13:06: Das haben Sie ja vorhin erklärt.

00:13:08: Eins, zwei und drei.

00:13:09: Wo entsteht denn Rendite jetzt für den Investor?

00:13:11: Ist das über günstige Grundstückszugänge durch die Gemeinden, Fördermittel?

00:13:17: Haben wir besprochen.

00:13:18: Baukosteneffizienz haben wir auch schon besprochen.

00:13:21: Langfristige Stabilität oder irgendwie alles zusammen?

00:13:23: Was ist der größte Hebel momentan?

00:13:25: Tatsächlich haben wir einen unterschiedlichen Mix.

00:13:30: Es kommt auf den Investor an.

00:13:31: Ich könnte Ihnen jetzt zum Beispiel sagen, dass die Pensionskasse, wenn wir in geförderten Wohnungsbau gehen oder wenn sie in geförderten Wohnungsbau gehen, eine Obergrenze am Equity haben von dreißig Prozent.

00:13:42: Was natürlich eine Auswirkung später hat in der Bestand.

00:13:45: Aber da komme ich gleich drauf.

00:13:46: Wir haben aber ganz andere Investor.

00:13:49: die sagen, genau umgekehrt, wir akzeptieren keine Fremdfinanzierung über fünfzig Prozent.

00:13:54: Die gehen immer mit fünfzig Prozent Equity rein.

00:13:56: Also wir haben beides.

00:13:57: So.

00:13:57: Und dann ist die Betrachtung, was möchte der Investor damit erreichen?

00:14:01: Will er ein Bestandsportfolio aufbauen, das nachhaltig ist?

00:14:04: Dann stellen wir eben fest, die Investoren, die bereit sind, mit mehr Equity reinzugeben.

00:14:09: Das sind ganz spezielle.

00:14:10: Das sind auch Kirchliche.

00:14:11: Das sind teilweise aber auch sehr große Ausländische.

00:14:15: Die haben eine ganz andere Vorstellung von ihrem AIA, den sie quasi später in der Bestandsphase haben, als eine Pensionskasse kommt und ganz anonymisiert.

00:14:26: Die sagen, wir brauchen in der Bestandsphase ein AIA von zehn Prozent plus.

00:14:31: Und dann gibt es andere, die sind mit sieben acht zufrieden, aber die haben eine ganz andere strategische Ausrichtung.

00:14:37: Und für beide sursen wir den Markt bislang.

00:14:39: und deshalb sage ich Eingangs, was wir jetzt tun, ist aufgrund teilweise fehlender Förderungen, wenn sie nicht da sind.

00:14:46: und oder Langsamkeit von institutionellen Investoren, die guten Standorte, die sich auch ohne Förderung rechnen in der Bestandsphase, zu identifizieren und die dann wirklich selbst zu realisieren.

00:14:58: Und das ist unser Anspruch.

00:15:00: Und da könnte ich eben, wie gesagt, Leib sich nennen.

00:15:02: Also, wenn man sich nur den Standortort sieht, der ist fantastisch und er rechnet sich eben theoretisch auch ohne Förderung, also wir kriegen eine Förderung dort.

00:15:11: Aber da hätten wir zum Beispiel ein Mix von sechzig Prozent freien Wohnungen.

00:15:15: und vierzig Prozent gefördert.

00:15:16: Nur mal als Beispiel bei Einsatz maximaler KfW-Beförderung, muss man auch sagen.

00:15:22: Weil dort hätten wir jetzt EHR-Vierzig-QMG und das wären allein in der Finanzierung, Strange, das kann man sagen, circa neunzig Millionen, die dann eben in der Verzinsung relativ attraktiv sind.

00:15:36: Und wie gesagt, man kann das nicht generalisieren, es kommt auf den im nächsten

00:15:40: Jahr.

00:15:40: Ja, natürlich aufs Projekt.

00:15:42: Die, genau.

00:15:43: Zinsen sind gesunken, aber nicht wirklich niedrig.

00:15:46: Also, wie wir schon kannten, die EZB-Einlagen-Faszillität liegt ja seit Juni bei zwei Prozent.

00:15:52: Halten oder verkaufen, bauen sie Portfoliobestand für laufende Cashschluss auf oder wird überwiegend an institutionelle Käufer verkauft.

00:16:00: Also Sie haben Pensionskassen angesprochen.

00:16:02: Es gibt ja auch kommunale Wohnbauungsgesellschaften.

00:16:06: Wie steuern Sie Exitrisiken und bei Zinsänderungen eigentlich?

00:16:10: Es ist immer in der Situation, dass wir selbst sehr gerne einen nachhaltigen Eigenbestand aufbauen wird.

00:16:17: Das muss man ganz klar sagen.

00:16:20: Sobald wir im geschwörterten Segment sind, sind die Zinsrisiken faktisch nicht vorhanden, weil das sind festgeschrieben.

00:16:26: Also wenn ich jetzt die Landesbrotenkreditanstalt in Bayern nehme, da verändert sich der Zinssatz ein bisschen angepasst, aber also nicht mehr gebaut.

00:16:35: Das ist natürlich der Vorteil, wenn du eine Förderung hast.

00:16:37: Wenn ich von Krottendorf spreche und ich habe neunzig beim Gig von hundertsechzig Millionen, habe neunzig Millionen KfW-Mittel drin, bei einem Prozent, dann habe ich auch hier kein hohes Zinsrisiko in der Volatilität nach oben oder nach unten.

00:16:49: Das ist eben schon ein großer Vorteil, wobei wir auch hier, da haben wir eher mit der Tilgung immer eine Situation, weil, wenn du heute KfW-Fürzig-QNG hast, dann hast du eigentlich ein Tilgumsanteil, der meistens bei über zweieinhalb oder zwei Prozent liegt.

00:17:05: Das muss man sich dann eben immer ansehen, warum, weil die Banken immer auf zehn Jahre rechnen, die Erstfinanzierung.

00:17:11: Und nach zehn Jahren muss das Projekt soweit getilgt sein, dass es eine Kapitaldienstfähigkeit von sieben Prozent.

00:17:18: Das ist mittlerweile fast übergreifend so.

00:17:21: Und deshalb machen wir bei den kleineren Projekten ist das überschaubar, ist auch das Risiko sehr überschaubar.

00:17:26: Aber bei den größeren Quartiersentwicklungen arbeiten wir dann sowieso mit ein oder zwei Bauabschnitten.

00:17:32: Und dann versuchen wir mit den Bauern zu verhandeln, dass wir trotzdem eine niedrigere Tilgung vereinbaren und je nach Bonität das Investors nach zehn Jahren eine Sondertilgung vornehmen.

00:17:43: Und das funktioniert relativ

00:17:45: stabil.

00:17:46: Was hat der Investor für eine Abschreibung?

00:17:48: Speziell im geförderten Wohnungsbau hat er eigentlich keine klassische Abschreibung.

00:17:52: Das muss man ganz klar sehen.

00:17:53: Es kommt übrigens auch wieder auf den Investor drauf an.

00:17:55: Wir haben bestimmte Abschreibungsmodelle, die für eine institutionelle, wie eine Pensionskasse in Luxemburg überhaupt nicht Nutzen.

00:18:02: Ja, den überhaupt

00:18:04: nix.

00:18:04: Okay, ist klar.

00:18:05: Ja, muss so was aus Deutschland sein, der Investor.

00:18:07: Ja, kommen wir zur Anleihe.

00:18:09: Gibt's

00:18:09: auch, ja.

00:18:10: Also die Unternehmensanleihe über bis zu fünfzig Millionen Euro notiert am Open Market Frankfurt mit einer Laufzeit bis zwanzig dreißig, Coupon zehn Prozent.

00:18:19: Ich glaube, als Investor interessiert man sich immer für zwei Dinge.

00:18:22: Woher fließt das Geld?

00:18:24: Ja, und wann und wie bekomme ich sicher meinen Coupon bezahlt?

00:18:29: Also, was gibt mir die Garantie als Investor?

00:18:32: Ja, in der Anfangsphase haben wir natürlich die Situation, ja, muss man ganz klar sagen, dass wir das als Equity benutzen.

00:18:39: Wir haben aber, da möchte ich darauf hinweisen, kann jeder bei uns auch nachsehen, noch mehrere andere Projekte, die gerade auch in der Erstellung befindlich sind, allerdings nicht im geförderten Wohnungsbau.

00:18:49: In Frankfurt, das sind dann freie Projekte, die werden aber nicht von den Mitteln der Anleihe finanziert, das muss man ganz klar sagen, sondern das sind Aufteilerprojekte, wo wir auch sehr gute Renditen im Moment haben.

00:19:00: hohe Abverkaufszahlen und deshalb sind wir da relativ safe und sind auch der wirklich guten Zuversicht, dass wir das mixen können.

00:19:09: Wir sehen aber auch, dass der Freiverkauf, also im Luxussegment, das machen wir prima im Luxussegment, natürlich in der Größenordnung auf Dauer nicht funktioniert und deshalb wollen wir wirklich einen Bestand aufbauen im nachhaltigen Bereich.

00:19:22: Dazu haben wir uns entschieden und ich glaube am Ende des Tages ist das auch die richtige Entscheidung, denn wir wissen und sie haben es eingangs gesagt.

00:19:29: Die nächsten zehn Jahre werden uns begleiten.

00:19:32: Hinsichtlich der Frage haben wir bezahlbaren Wohnraum oder nein.

00:19:36: Und da, glaube ich, können wir einen großen Beitrag zu liefern mit unserer Expertise.

00:19:40: Und ja, da sind wir sehr zuversichtlich und hoffen, dass potenzielle Interessenten und Anleger das genauso sehen.

00:19:46: Bezahlbarer Wohnraum bleibt knapp.

00:19:49: Die Projekt Pipeline bei Ihnen ist da.

00:19:51: Ich danke Ihnen.

00:19:56: Das war der Alternative Investments Podcast.